Классическая ипотека в России долгое время оставалась наиболее популярным способом приобретения жилья. Однако в последнее время на рынке кредитования появляется новая схема ипотека с залогом уже имеющегося жилья или других объектов недвижимости. Эта схема кажется выгодной для многих заемщиков, поскольку позволяет снизить процентную ставку и повысить «рейтинг» клиента в глазах банка. Но так ли она безопасна и выгодна на самом деле?

Согласно последним данным Центрального банка России, в первом квартале этого года объем выдачи кредитов с залогом недвижимости увеличился на 13%. Средний размер займа составляет чуть больше 4 миллионов рублей, что подтверждает рост интереса к данному виду ипотечного кредитования. Но каковы реальные последствия таких сделок и что скрывают потенциальные подводные камни?

Как работает ипотека с залогом?

Принцип ипотеки с залогом отличается от классической ипотеки, когда квартира, которую покупает заемщик, становится предметом залога. В данном случае в залог могут быть переданы уже имеющееся жилье заемщика или другие объекты недвижимости, такие как дачи, земельные участки или коммерческая недвижимость. Это дает заемщику возможность не только приобрести новое жилье, но и использовать деньги на любые другие нужды от ремонта до личных расходов.

Главным преимуществом такой схемы является возможность снизить процентную ставку по кредиту. Залог ликвидного объекта делает заемщика менее рисковым для банка, что и приводит к уменьшению ставок. Это позволяет получить более выгодные условия, которые кажутся привлекательными для многих граждан.

Почему заемщики выбирают ипотеку с залогом?

Главная причина, по которой заемщики обращаются к ипотечным кредитам с залогом, заключается в привлекательных условиях: более низкие процентные ставки и возможность взять кредит на крупную сумму. Учитывая высокую стоимость жилья в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, такая возможность позволяет многим покупателям улучшить свои жилищные условия.

Однако не стоит забывать, что снижение ставки за счет залога это не единственный фактор, который может повлиять на решение заемщика. Важно учитывать, что такая схема имеет свои подводные камни, о которых банки не всегда сообщают заранее.

Подводные камни ипотечного кредита с залогом

Высокий риск потери имущества

Самое очевидное заемщик рискует потерять в залог переданный объект недвижимости. Если по каким-то причинам он не сможет выплатить долг, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. При этом далеко не всегда залоговая стоимость жилья будет соответствовать размерам долга, и заемщик окажется в ситуации, когда он теряет не только недвижимость, но и остаточную задолженность.

Проблемы с ликвидностью

Не все объекты недвижимости имеют одинаковую ликвидность. Дача или земельный участок в отдаленном районе могут не заинтересовать покупателей, и в случае необходимости продажи имущества для погашения долга заемщик может столкнуться с финансовыми потерями.

Психологическое бремя долговой зависимости

Получив кредит на улучшение условий жизни, заемщики нередко забывают о возможных последствиях и перегибают палку в расходах. Некоторые решают потратить деньги не на приобретение жилья, а на другие цели: покупку автомобиля, организацию путешествий или личные нужды. В таких случаях долговая нагрузка становится ощутимой, и заемщик вынужден отдавать все больше денег банку, что усложняет финансовую стабильность.

Усложнение условий кредитования

Сложность такого рода ипотеки заключается в том, что для оформления кредита с залогом другого объекта недвижимости заемщику необходимо предоставить все документы на этот объект, а также доказать его стоимость и ликвидность. Это не всегда возможно, особенно если недвижимость имеет юридические или технические ограничения.

Риски при перепродаже заложенного имущества

В случае продажи объекта недвижимости для покрытия долга заемщик может столкнуться с проблемами, связанными с оценкой его стоимости, продажей через аукционы или на вторичном рынке. В некоторых случаях, когда рынок недвижимости не стабилен, заемщик может понести убытки, так как продать имущество по оцененной цене будет проблематично.

Как избежать рисков?

Чтобы минимизировать риски, связанные с ипотечным кредитованием с залогом, заемщикам стоит следовать нескольким рекомендациям:

Провести тщательную оценку стоимости залога. Прежде чем передавать в залог свой объект недвижимости, следует внимательно изучить его рыночную стоимость и ликвидность. Возможно, будет разумно получить независимую оценку у специалистов.

Оценить финансовую стабильность. Заемщик должен тщательно планировать свои финансовые потоки и быть уверенным в своей способности обслуживать долг. Иначе в случае экономических трудностей придется столкнуться с неприятными последствиями.

Иметь план «Б». На случай непредвиденных обстоятельств важно иметь резервные финансовые источники, чтобы избежать ситуации, когда единственным способом погашения долга остается продажа недвижимости.

Проверить условия договора. Многие банки предлагают дополнительные страховки и условия, которые могут помочь избежать тяжелых последствий. Следует внимательно ознакомиться с договором и уточнить все аспекты, касающиеся процентов, комиссий и возможных штрафов.

Ипотека с залогом существующего жилья или другой недвижимости может быть выгодным инструментом для получения средств, однако этот вид кредитования несет в себе существенные риски. Перед тем как оформить такой кредит, важно взвесить все «за» и «против», чтобы избежать финансовых потерь в будущем. Только тщательное планирование и внимательное отношение к условиям кредитования помогут заемщикам избежать неприятных последствий и грамотно использовать ипотечные кредиты с залогом.